Timeshare-kunder som vil selge lokkes til å gi bort leiligheter og kjøpe nye

Ekteparet Eriksson betalte i 2013 hele 89.215 euro for retten til å bo i fire uker i året på Club Amadores Playa, etter å ha "kjøpt seg opp" flere ganger opp gjennom årene.

Har brukt 100.000 euro

Den første avtalen inngikk de i år 2000 etter å ha blitt praiet av en timeshare-representant ved stranden i Puerto Rico, og deretter vist rundt av en norsk selger. Cirka 10.000 euro ble betalt for retten til å bruke en leilighet i to uker i året i evig tid.

Etter flere bytter til andre leiligheter i andre timeshare-bygninger siden 2000, der det hver gang har vært krav om å kjøpe til noe ekstra for å få bytte, har de betalt inn i alt cirka 100.000 euro.

I dag har ekteparet to uker i en leilighet med ett soverom og to i en stor leilighet med to soverom på Holiday Club Playa Amadores i august hvert år. Vedlikeholdsavgiften ligger på cirka 2.500 euro i året.

Fikk ikke solgt

De fire ukene de tegnet avtale på i 2013 har de lenge villet kvitte seg med, men det har ikke vært mulig verken å selge ukene tilbake til timeshare-selskapet eller til noen andre, forteller ekteparet.

– Vi har vært fornøyde med oppholdene her, men nå har vi lyst til å reise til andre steder. Derfor vil vi selge oss ut av Holiday Club, sier Mona Eriksson til Canariajournalen.

– Det er bare det at hver gang vi har vært i kontakt med Holiday Club de siste årene har vi sagt at vi vil selge, men hver gang fikk vi høre at det er for mange tomme leiligheter for tiden. Derfor gikk det ikke, skyter Kjell Eriksson inn.

To ukeandeler ble forsøkt solgt privat for 100.000 svenske kroner, alternativt leid ut for 5.000 kroner per uke, men ingen var interesserte.

– Folk bare lo av oss. Da begynte vi å fundere på om vi var inne i et marked hvor det ikke var mulig å selge, sier Kjell Eriksson.

Nytt opplegg skulle føre til salg

I august diskuterte Eriksson-paret på nytt sine ønsker om å selge ukene tilbake med en svensk salgsrepresentant fra Holiday Club. Da fikk de vite at det fantes et nytt opplegg som gjorde det mulig å få solgt timeshare-andelene.

Denne gangen fikk de vite at det var kø av folk som ville til Club Amadores Playa. Det som ifølge salgsrepresentanten måtte gjøres var å kjøpe til en uke ekstra i en liten leilighet til en kjøpesum på 6.500 euro.

I tillegg måtte de signere et dokument som sier at de to ukene de har fra før i stor leilighet, og som de har betalt 49.245 euro for, umiddelbart skal gå tilbake til Holiday Club helt vederlagsfritt.

Den nyinnkjøpte uken i en  liten leilighet skulle i den nye avtalen legges til de to ukene i liten leilighet fra den gamle kontrakten, som de hadde betalt 39.270 euro for. Eriksson oppfattet det slik at de to ukene i den store leiligheten også skulle inngå i den nye avtalen.

Lokket med fremtidig salg

Det hele er temmelig forvirrende, men tilsynelatende innebærer dette at en kontrakt til nesten 90.000 euro for to uker i stor leilighet og to uker i liten leilighet byttes med en ny kontrakt med en ekstra uke i en liten leilighet mot å betale inn mer penger.

Det er i utgangspunktet et opplegg ingen ville gått med på, men selgeren fikk det til å virke forlokkende:

Gulroten er at når ny kontrakt er inngått, må Eriksson først vente i tre år. Deretter kan Holiday Club hjelpe til med å selge ukeandelene i den nye kontrakten gjennom sitt gjenkjøpsprogram, hvilket innebærer at de forsøker å finne kjøpere på Erikssons vegne.

Skulle få opptil 60 prosent av salgssummen

– Vi ble lovet at vi skulle får opptil 60 prosent av salgssummen når det ble et salg, forteller Kjell Eriksson.

Kjell og Mona Eriksson trodde på salgspraten, og valgte sågar å kjøpe til to nye uker i stedet for bare en ny uke, som var minimumskravet. Prisen for de to nye ukene var 13.000 euro.

29. august signerte de en ny kjøpskontrakt med 50 års varighet, ifølge teksten, der det er totalt fire uker i en liten leilighet.

Den ventede markedsverdien ble anslått av selgeren til cirka 150.000 euro, ifølge Kjell Eriksson.

Kjell Eriksson hadde imidlertid et spørsmål til selgeren før de signerte: Hvis det er lang kø av folk som ønsker å kjøpe, hvorfor kan de ikke selge med en gang, og slippe å vente i tre år?

– Selgeren svarte at det er bare slik det er, og at det er på ordre fra sjefen, sier Kjell Eriksson.

De signerte også et dokument om vederlagsfri overlatelse av kontraktene de har fra før. Det sto ikke klart for ekteparet at det faktisk var en gratis overlatelse de signerte, hevder de.

Lave priser i dagens marked

40 prosent i "salgsprovisjon" er mye.  Det er likevel tilsynelatende en god avtale i dagens marked – timeshare-markedet svømmer over av annonser fra privatfolk som tilbyr videresalg av ukeandeler for en svært lav pris – ofte uten å få solgt.

En sjekk på internett av timeshare-leiligheter som ligger ute til salgs, viser at prisene for retten til en ukes opphold i året i en leilighet på Club Amadores Playa ligger på mellom cirka 3.000 og 6.500 euro.

Overoptimistisk markedsvurdering

Problemet for Eriksson-paret er derfor at det neppe er snakk om å få 60 prosent av den anslåtte markedsverdien på 150.000 euro når de skal selge.

Heller ikke på den opprinnelige kjøpesummen på 89.215 euro. Mer sannsynlig er det at det kan dreie seg om 60 prosent av kjøpesummen som står i den nye kontrakten:

13.000 euro for fire ukler i liten leilighet. Det er den eneste verdien som Eriksson har dokumentert eierskap til etter å ha gått med på opplegget.

Verdier som forsvinner

Ut ifra teksten i kjøpskontrakten og overlatelsesdokumentet vil Eriksson-ekteparet nemlig kun inneha bruksretten på fire uker som de har betalt 13.000 euro for.

Verdien av de to opprinnelige ukene i liten leilighet som de kjøpte for 39.270 euro i 2013 ser ut til å ha gått opp i røyk, og ukene i stor leilighet fra den opprinnelige kontrakten fins ikke i den nye kontrakten.

Holiday Club gir heller ikke, ifølge det svenske paret, noen løfter om hvor mye ukene kan bli solgt for, eller om det i det hele tatt blir noe salg.

Hvis det skulle bli et salg om tre år der kjøperen betaler 13.000 euro, hvilket også kan være vanskelig å oppnå ut ifra dagens markedssituasjon, vil Eriksson kun få 7.800 euro av dette for sine fire uker.

Vil trolig bare sitte igjen med bare 1.800 euro

Det må imidlertid også betales en årlig vedlikeholdsavgift i henhold til kontrakten i de tre årene frem til det eventuelle salget blir gjennomført på 1982,60 euro i året, hvilket blir cirka 6.000 euro.

Da blir det veldig lite tilbake.  Eriksson vil da sitte igjen med 1.800 euro. Etter å ha betalt 89.215 pluss 13.000 euro, hvilket blir 102.215 euro, og i tillegg ha betalt vedlikeholdsavgifter og kostnader med bytte og oppgraderinger siden 2000.

I 2021, når de tre venteårene har gått, vil Eriksson siden 2013 ha betalt 18.000 euro i vedlikeholdsavgift og 102.500 euro i kjøpesummer. 130.500 euro til sammen. Trekker vi ifra det han lille han risikerer å sitte igjen med hvis ukene blir solgt, har åtte år med fire ukers ferieopphold per år kostet 128.700 euro.

Oppholdene vil med andre ord ha kostet 4.022 euro per uke. Reise og måltider er ikke inkludert.

Risikerer å sitte fast i kontrakten

Et annet scenario er at ukeandelene ikke blir solgt etter tre år, fire år, fem år eller enda lenger. Da vil det fortsett å påløpe cirka 2.000 euro i året i vedlikeholdsutgift, og Eriksson må enten finne seg i å fortsette å feriere fire uker i året på Amadores, eller å leie ut ukeandelene.

– Jeg har forsøkt å få leid ut også, men ingen nappet på, sier Kjell Eriksson.

Karlstad-paret er med andre ord i en fastlåst situasjon.

Mistet oversikten

Alt dette var langt ifra åpenbart for dem da de signerte dokumentene i august. Overlatelsesdokumentet er pussig nok datert frem til 30. september 2017.

– Hvordan er det mulig å gå inn på en avtale som tilsynelatende er så dårlig?

– Ja, det kan du si. Det var så mye prat og informasjon å forholde seg til at vi mistet litt oversikten, og vi så en mulighet til å få solgt ukene, sier Mona Eriksson.

Angret seg

Etter signeringen sjekket ekteparet med brukerklubben for Holiday Club om de kjente til opplegget, hvilket ble bekreftet.

Karlstad-paret angret nå på at de hadde signert avtalene. De besluttet å kontakte et advokatselskap for å se hva som kunne gjøres.

I og med at angrefristen på 14 dager fra signering av kjøpskontrakten ikke var overskredet, valgte de i samråd med advokaten å benytte angreretten for å avbryte det nye kjøpet på 13.000 euro.

Går til rettssak

– Vi har sendt brev om at vi vil ha tilbake den gamle kontrakten, og har skrevet på en fullmakt på at advokaten skal gå videre med dette. Vi går også til rettssak for å få annullert timeshare-kontrakten. Ifølge advokaten vil det gå mellom åtte og tolv måneder før saken kommer opp i første rettsinstans, sier Kjell Eriksson.

Overlatelseskontrakten er en helt annen sak. For denne fins det ikke noen angrefrist, og i dokumentet er det ingen ting som knytter overlatelsen av den eksisterende kontrakten sammen med kjøpet av nye fire uker.

Snarere tvert imot, i og med at dokumentet er fremdatert til en dato som er en drøy måned etter dateringen av kjøpekontrakten.

– Fantasisummer

I og med at nykjøpet er angret og ikke blir noe av, og den gamle kontrakten er overført til Holiday Club, risikerer Eriksson-paret å sitte igjen med ingen verdens ting. Kjell Eriksson er ikke nådig i sin etterpåklokskap:

– De har slike store fantasisummer at det er ikke klokt. Om vi skulle kjøpt dette med ny kontrakt i dag var det verdt 1,6 millioner svenske kroner, sa de. Da ville vi få tilbake 960.000 kroner.

Tror timeshare-ukene vil miste all verdi

Etter Kjell Erikssons oppfatning var det den gangen de inngikk sin første timeshare-avtale lett å selge leilighetene raskt. Nå tror han at det kommer et ras i markedet når folk som har blitt gamle og ikke har barn som vil bruke leilighetene ønsker å selge.

Nå som det er vanskelig å selge timeshare, vil Holiday Club begynne å leie ut leilighetene i større grad, mener han.

– Som jeg ser det blir det som et rent hotell i fremtiden der det bare er utleie. Hvorfor skal jeg da sitte her og vente i tre år og så ikke få det solgt når tiden kommer? Jeg ser ingen tegn til at det skal bli noe verdt igjen. Da er det bedre at jeg går til rettssak. Det er min lille filosofi, slår han fast.

Mange i samme båt

Ekteparet Eriksson er ikke alene om å bli utsatt for dette kontraktstrikset.

Holiday Club startet i desember det nye opplegget for eksiterende kunder som ønsker å selge sine timeshare-avtaler, ifølge advokatselskapet Timeshare Reclaim Consultants (TRC) på Gran Canaria.

Opplegget fører tilsynelatende i praksis til at selskapet tjener mer penger, mens kjøperen går tapende ut, ifølge TRC.

Hanne Haavaldsen, som er ansatt hos TRC, hevder at hun kjenner til minst 20 slike saker, også med norske kunder.

Kan være et triks for å unngå rettssaker

Etter TRCs oppfatning er opplegget primært laget for at Holiday Club skal unngå eventuelle fremtidige søksmål for ulovlige timeshare-kontrakter.

De eldre timeshare-kontrakter har nemlig ingen tidsbegrensning, de varer i uendelighet. Dette er brudd på lovverket, som sier at de skal ha en varighet på mellom 3 og 50 år.

De siste årene har timeshare-selskap tapt en flom av rettsaker nettopp for brudd på denne lovparagrafen. Timehare-kunder som vil ut av sine avtaler og ikke får solgt, ser at de kan vinne frem rettens vei.

Derfor øker presset kraftig på Holiday Club og andre timeshare-selskap til å finne løsninger. Trikset som beskrives i denne artikkelen er tilsynelatende Holiday Clubs forsøk på å komme ut av uføret, ifølge TRC.  

Med dette tilbudet oppnår de at kontraktene blir endret til 50 år slik at klientene ikke kan stille rettslige krav. Klientene innser ikke dette når de signerer. I tillegg blir verdien av kontraktene senket betraktelig i og med at ingen verdier fra de tidligere kontraktene blir overført til den nye, ifølge TRC.

Eier kun verdien i den nye kontrakten

Klientene får med de nye kontraktene en leieavtale med 50 års varighet og kun med den verdien som står på den nye kontrakten. Alle penger som tidligere er betalt inn går tapt, ifølge Maria Marinez, som er konsulent hos TRC.

Hun hevder at under normale forhold ved overføring fra en uke til en annen, overføres verdien av den forrige kontrakten. I dette tilfellet har de endret slik at det ser ut til at de har kjøpt nye uker, og at det ikke er knyttet til den forrige kontrakten i det hele tatt..

Dessuten at den gamle kontrakten avbrytes ved å få klientene til å signere et brev der de gir bort ukene de tidligere eide gratis, og i de fleste tilfeller får klientene ikke kopier av oppgivelsesbrevet de har signert.

De fleste er for sent ute

I de fleste tilfeller kommer klientene angivelig for sent til TRC, og det er ikke lenger innenfor angrefrist for den nye kontrakten. I Erikssons tilfellet var det heldig at de kontaktet advokat i tide slik at de kunne hjelpes. 

Hvis det er innen angrefristen, foreslår selskapet at klientene kontakter advokat før de kansellerer bestillingen for å sikre at det gjøres så mye som mulig for å unngå tap for kundene.

Derfor mener Marinez at det er viktig at alle timeshare-eiere blir advart om disse taktikkene.

Mange skandinaver havner i knipa

TRC skal ha fått ganske mange henvendelser fra Skandinaver. Selskapet anslår at i 80 prosent av tilfellene er det skandinaviske kunder.

Marinez tror Eriksson-paret har gode muligheter til å vinne i retten og få kansellert kontrakten og kjøpesummen tilbake.

Hvis klientene bestemmer seg for å kreve å få annullert sin opprinnelige kontrakt i retten, vil de vinne fordi den er evigvarende og derfor ulovlig, ifølge selskapet.

TRC har angivelig nettopp hatt en avgjørelse i forrige uke mot Holiday Club i første instans av domstolene til fordel for en av våre kunder. Klientene ble tilkjent over 64.000 euro.

I og med at Eriksson har kansellert den nye kontrakten og signert et dokument der de leverer tilbake alt fra den gamle kontrakten, kan det være en risiko for at der stå uten noen kontrakter, det vil si de ikke eier noen verdier i Holiday Club.

TRCs advokater har ettersigende studert saken i dybden, og  er sikre på at vi har presentert saken godt nok til at Holiday Club vil komme tilbake til det de hadde opprinnelig. Hvis det ikke er tilfelle, står de angivelig til rådighet for å hjelpe kundene å sikre at de ikke mister pengene sine.

Gir angivelig luftige løfter

Ifølge en TRC-ansatt som tidligere jobbet som salgsleder for Holiday Club, Marc Franssen, tillates selgerne å gi verbale løfter som ikke blir verifisert av en verifiseringsoffiser før kontrakten signeres, og ikke er med i kontraktsteksten.

Selgerne sikter seg inn på eldre mennesker og kunder som har mistet sin partner og er i en sårbar situasjon, påstår han.

Årsaken til at overlatelsesdokumentet blir fremdatert er at det ikke skal fremstå som å ha noen sammenheng med den nye kjøpekontrakten, hevder TRC.

Anfi del Mar forsøker også å endre kontraktene

Et annet timeshare-selskap på Gran Canaria som har tapt svært mange rettssaker der kundene har gått til sak, har valgt en annen utvei for å forsøke å forandre ulovlige kontrakter og unngå fremtidige rettssaker:

Anfi del Mar avholdt 23. juni en avstemning i en ekstraordinær generalforsamling på Gran Canaria der timeshare-medlemmene hadde valget mellom tre alternativer for endring av eksisterende timeshare-kontrakter.

Alle tre alternativer innebærer angivelig en endring som medfører at kontraktsteksten blir endret og utformet i henhold til gjeldende lover og regler. Avstemningen gjaldt medlemmer i de tre klubbene Anfi Beach Club, Club Puerto Anfi og Club Monte Anfi.

I en tekst på Anfis medlemsside ble det 28. juli forklart at avstemningen ble holdt for at "klubben skal fortsette å operere innenfor grensene fastsatt av Høyesterettsdomstolen, og for å sikre en fortsatt ferieopplevelse i Anfi for alle eksisterende og fremtidige klubbmedlemmer".

Stort flertall for kontrakt med forlengingsmulighet

Resultatet av avstemningen, som Canariajournalen har fått innsyn i, er at medlemmene med stort flertall valgte en løsning der kontraktene endres til 50 års varighet i stedet for uendelig, og med løfter om kostnadsfri forlengelse i ytterligere 50 år.

Dermed mener Anfi å komme rundt lovens krav om at kontraktene skal vare i maksimalt 50 år. Hvordan det skal løses i praksis, er ukjent. Advokater Canariajournalen har konsultert hevder at det må skrives ny kontrakt med hvert enkelt medlem.

Club Anfi Monte-medlemmer som Canariajournalen har hatt kontakt med har imidlertid ikke hørt noe fra Anfi i sakens anledning siden avstemningen ble avholdt.

3.162 stemmer avlagt fra Anfi Monte-medlemmer

Av avstemningsresultatet for Club Anfi Monte går det frem at det kom inn 3.162 stemmer av i alt 12.087 medlemskapssertifikater (257 leiligheter ganget med 51 uker), det vil si en liten andel av den totale medlemsmassen.

3.120 stemmer ble levert på forhånd, og bare 42 medlemmer deltok i møtet for å avlegge sin stemme. 2.604 stemte for alternativet som fikk flest stemmer. 245 stemte imot, 38 avsto fra å stemme og 245 stemte blankt.

Når de blanke stemmene trekkes fra, var det 2,887 godkjente stemmer. Andelen som stemte for utgjorde 90,2 prosent av disse, men det utgjør bare 22 prosent av antallet medlemssertifikater i og med at det var et fåtall som avla stemme.

Stopper ikke flommen av rettssaker

Anfi slipper neppe unna flere rettssaker på grunn av denne kontraktsvrien.

Canariajournalen kjenner til at mange nordmenn har startet, eller skal starte juridiske prosesser mot Anfi etter at avstemmingsresultatet ble kjent, i tillegg til de mange sakene det er avsagt dom i, der Anfi har tapt de aller fleste.

Advokat: – Kan være på kanten av loven

Advokat Javier Correa Guimerá fører også mange saker mot timeshare-selskaper som Anfi og Holiday Club, og har flere skandinaviske klienter. Han har dette å si om opplegget til Anfi:

– Kontrakter kan ikke endres uten samtykke fra signeringsmedlemmene. Det de har godkjent er at fremtidige kontrakter fra nå av vil vare i 50 år, fornybare for ytterligere 50. Dette kan være nok for fremtidige kontrakter, men det er på kanten av loven fordi kontrakten faktisk kan gå opp til 100 år.

Advokaten mener at Anfi i det minste må forsøke å endre eksisterende kontrakter til juridiske kontrakter, det vil si å sette tidsgrensen og bli kvitt det såkalte flytende systemet – uker som det ikke er faste, men flytende tidspunkt for, hvilket også er lovstridig, for å unngå ytterligere krav om ugyldighet.

– Selv da kan det hevdes at dette ikke er tilstrekkelig fordi kontraktene var ugyldige. Dette betyr, ifølge de spanske rettssystemene, at disse kontraktene aldri eksisterte, at de ikke har juridiske virkninger, og at de ikke kan reformeres på noen måte.

Uansett kan Anfis tiltak stoppe krav fra de som signerer den nye kontrakten, selv om det kan bety at disse klientene vurderer muligheten til å be om at deres kontrakter erklæres ugyldig også, sier Correa.

Syns Holiday Clubs opplegg høres utrolig ut

Om Holiday Clubs nye kontraktstilbud har Correa dette å si:

– Utrolig! Dette virker veldig vanskelig, det virker som om de prøver å oppdatere alle de gamle kontraktene til nye, men prøver også å fremstille det som god forretning og en vei ut av kontraktene.

Correa tror at etter de tre årene vil Holiday Club fortelle sine kunder at det vil være umulig å selge ukene, og klientene vil sitte igjen med ukene til en lavere verdi. Hvis de krever avbestilling, vil Holiday Club bare måtte returnere dette.

Canariajournalen har bedt om tilsvar fra Holiday Club flere dager før publisering av artikkelen, men har ikke fått svar innenfor tidsfristen til tross for gjentatte oppfordringer.